<<不動産用語集>>関東の一棟アパート・マンション売却なら株式会社アップルホーム

　不動産の購入代金のうち、住宅ローンなどの借入金を除いた、自己資金で支払う現金部分のことです。一般的に住宅では物件価格の1〜2割程度、投資用では3～4割を用意することが理想とされています。

売買契約時の手付金とする場合が多いです。

　建築基準法上の道路の一つで、特定行政庁から位置の指定を受けた私道のことです。土地を宅地として利用するために新たに設けた道などがこれに該当し、建物を建てる際の接道義務を満たすことができます。

 不動産の売買契約書やローン契約書など、特定の文書を作成する際に課せられる国税です。所定の金額の収入印紙を書類に貼り、消印をすることで納税したとみなされます。売買代金によって段階的に金額が異なってきます。

　不動産取引において、物件を売却する側の個人または法人を指します。不動産会社が自ら所有する物件を売る場合は「売主態様」となり、仲介手数料が発生しません。

一定面積以上の土地の区画形質を変更する際、知事等の許可を受ける手続きです。板橋区内でも大規模なマンション建設や宅地分譲を行う際に必要となります。良好な市街地環境を確保し、道路や公園、排水設備などの公共施設を適切に整備することを目的としています。無秩序な乱開発を防ぐための重要な公的チェック制度です。

　登記上の建物を特定するために、法務局が一つひとつの建物に付与した番号のことです。「住所（住居表示）」とは異なる番号であるため、登記簿謄本を取得する際には注意が必要です。借地の場合では一筆の土地に複数の建物が存在する場合もあり、土地の地番から枝番で区別するなど様々です。

※2020年4月1日の民法改正により現在は「契約不適合責任」と呼びます。購入した物件に、雨漏りやシロアリ被害など、一見して分からない隠れた不具合があった際、売主が負うべき責任のことです。買主は修補の請求や代金の減額、契約解除、損害賠償を求めることができます。中古戸建やマンションを取引する際、トラブル防止のために期間を明確に定めます。契約不適合責任へ呼び名が変わった今も、ベテランの不動産屋はつい瑕疵担保責任と言ってしまう方もいらっしゃいます。

　現在の建物を解体して更地にした場合、新たに建物を建てることができない土地、またはその土地に立つ物件のことです。 建築基準法では「建物を建てる土地は、幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない（接道義務）」という規定があります。この規定ができる前に建てられた古い家などで、現在の基準を満たしていない場合、「再建築不可」となります。

【メリットとデメリット】 最大のメリットは「価格の安さ」です。周辺の相場よりも大幅に安く（時には半値近くで）購入できることが多く、固定資産税評価額も低くなるため税金が安く済みます。 一方で、以下のデメリットは重大です。

建て替えができない：火災や倒壊で建物が失われた場合でも、新築はできません。

リフォーム制限：大規模な改修（建築確認申請が必要なレベル）が難しい場合があります。ただし、柱や梁を残したフルリノベーションで新築同様に再生することは可能です。

住宅ローンが組みにくい：担保価値が低く見なされるため、多くの金融機関でローンの利用が制限されます。

DIYが得意な方や、立地重視で安く住みたい方には選択肢となり得ますが、出口戦略（売却のしやすさ）まで考慮する必要があります。

不動産投資や土地活用において、サブリース会社（不動産会社など）がオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸（また貸し）する仕組みのことです。 オーナーは入居者と直接契約を結ぶのではなく、サブリース会社と賃貸借契約を結びます。入居者の有無にかかわらず、サブリース会社からオーナーへ毎月一定の賃料（保証賃料）が支払われるのが一般的です。

【メリットとリスク】 オーナーにとってのメリットは、「空室リスクの回避」と「管理の手間削減」です。入居者募集、家賃集金、クレーム対応などをすべて会社側に任せられるため、不労所得に近い形で経営ができます。 しかし、近年トラブルも多発しており、以下のリスクを理解しておく必要があります。

家賃減額請求：契約期間中であっても、経済情勢の変化などを理由に保証賃料の減額を求められることがあります。「30年家賃保証」というキャッチコピーでも、金額が30年変わらないわけではありません。

中途解約：サブリース会社側から契約解除されるケースがあります。

免責期間：新築当初や退去後の一定期間、家賃が支払われない設定になっていることがあります。

契約内容は隅々まで確認し、決して「任せきり」にしない姿勢が重要です。

　日本の土地は、都市計画法によって大きく2つ、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます（※都市計画区域外などを除く）。 「市街化区域」とは、すでに街ができているエリア、または今後おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべきエリアを指します。つまり、「どんどん家や店を建てて、街を活性化させましょう」という地域です。

【特徴と購入時のポイント】 不動産情報サイトで見かける一般的な住宅地のほとんどは、この市街化区域内にあります。

インフラ整備：道路、下水道、公園などの公共施設が優先的に整備されるため、生活利便性が高いのが特徴です。

建築の自由度：用途地域（住居系、商業系など）のルールに従えば、原則として自由に住宅を建てることができます。

税金：利便性が高い反面、固定資産税に加えて「都市計画税」が課税されるケースがほとんどです。

対となる「市街化調整区域」は、逆に「市街化を抑制すべき区域」であり、原則として家を建てることができません（農家住宅などを除く）。土地の価格は調整区域の方が圧倒的に安いですが、一般的なマイホームを検討する場合は、特別な事情がない限り「市街化区域」の物件を選ぶのが基本かつ安全です。

　賃貸物件を借りる際に、借主が貸主（大家さん）に対して「預け入れる」お金のことです。 主な目的は2つあります。一つは「家賃滞納時の担保」、もう一つは「退去時の原状回復費用の前払い」です。あくまで「預かり金」であるため、家賃滞納がなく、かつ部屋をきれいに使っていれば、退去時に精算されて残額が返還されます。

【礼金との違いと返還トラブル】 「礼金」は大家さんへのお礼の意味合いがあり返還されませんが、敷金は戻ってくる可能性があるお金です。 ただし、全額が戻るわけではありません。退去時には、借主が負担すべき修繕費用（故意・過失による汚損、例えばタバコのヤニ汚れやペットのひっかき傷など）が敷金から差し引かれます。 近年は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の浸透により、経年劣化（普通に住んでいて古くなる分）や通常損耗（家具の設置跡など）は貸主負担とするのが原則となっています。 契約時には「敷金償却（敷引き）」という特約がないか確認しましょう。これがある場合、原状回復費用に関わらず、一定額が差し引かれて戻ってこない契約となります。西日本エリアでよく見られる慣習です。