「取得費加算制度」とは
公開日：2025年11月02日
相続不動産の売却コストを抑える「取得費加算の特例」とは？
親から受け継いだ不動産を売却する際、ネックになるのが「税金の二重負担」です。
相続時に相続税を支払い、さらに売却益に対して譲渡所得税がかかる……。
この負担を軽減するために用意されているのが**「相続税の取得費加算の特例」**です。
1. 特例を受けられる4つの必須条件
相続税の納税者であること
相続によって物件を取得し、実際にその財産に対して相続税が課税されていることが前提です。
「3年10か月以内」に売却すること
相続開始（亡くなった日）の翌日から数えて、3年10か月以内に譲渡を完了させなければなりません。
売却益（譲渡益）が発生していること
売却価格が、取得費や諸経費を差し引いてもプラスになる場合にのみ、その利益を圧縮する形で適用されます。
期限内に確定申告を行うこと
売却した翌年の確定申告時期に、必要な書類（相続税の申告書の写しなど）を添付して申請する必要があります。
2. 税金が安くなる仕組み
通常、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額 -（取得費 + 譲渡費用）
3. なぜこの特例が重要なのか？
特に親が昔に購入した不動産など、購入価格が不明であったり、現在の地価が大幅に上昇していたりする場合、売却益が膨らみ、所得税・住民税が非常に高額になる傾向があります。
「相続税を払ったばかりなのに、売却でもまた多額の税金が……」という事態を防ぐためにも、
この**「3年10か月」というタイムリミット**を意識した売却スケジュールを立てることが、賢い資産活用のポイントとなります。
【シミュレーション】取得費加算の特例による節税額
物件の売却価格： 5,000万円
親が購入した価格（取得費）： 1,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）： 200万円
支払った相続税のうち、この物件に相当する分： 800万円
所有期間： 5年超（長期譲渡所得：税率 20.315%）
A. 特例を適用しない場合
まず、通常通りの計算です。
譲渡所得 = 5,000万円 - (1,000万円 + 200万円) = 3,800万円
税金（約20％） = 3,800万円 × 20.315% = 約772万円
B. 特例を適用した場合
相続税の800万円を取得費にプラスできます。
譲渡所得 = 5,000万円 - (1,000万円 + 200万円 + 800万円) = 3,000万円
税金（約20%）= 3,000万円 × 20.315% = 約609万円
