相続した不動産を売却する時の注意点
公開日：2026年05月07日
「親から不動産を相続したが、どう処分すればいいかわからない」「遠方の物件を相続したが現地に行けない」「相続した工場・倉庫の売却を断られた」——こうしたご相談を、アップルホームは多数いただいています。
相続した不動産の売却は、通常の売却とは異なる注意点がいくつかあります。
知らないと大きな損をするポイントを、実例をもとに解説します。
注意点①：相続税と譲渡所得税は両方かかる。でも軽減できる
相続した不動産を売却した場合、相続税とは別に譲渡所得税がかかります。
「二重課税ではないか？」と感じる方も多いのですが、「相続したこと」と「売却して利益を得たこと」は法律上別の課税原因のため、両方かかるのが原則です。
ただし負担が大きいことから、以下の軽減措置が設けられています。
【取得費加算の特例】
相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に売却した場合、納税した相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。
【空き家の3,000万円特別控除】
被相続人が一人で住んでいた自宅を相続し、一定の条件のもとで売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます（2027年12月31日まで）。
さらに注意が必要なのが「取得費」の問題です。
譲渡所得税を計算する際に必要な「取得費」（親が購入した当時の価格）が不明な場合、税法上は売却価格の5%しか取得費として認められません。
例えば1億2,000万円で売却した場合：
・取得費（概算5%）：600万円
・譲渡費用（仲介手数料等）：366万円
・譲渡所得：1億1,034万円
・譲渡所得税（長期20%）：約2,207万円
実際の取得費が7,000万円と証明できれば税負担は数百万〜千万円単位で変わります。
【対策】
売却前に必ず古い通帳・領収書・売買契約書を探してください。
また取得費加算の特例・空き家控除の要件は複雑です。
必ず税理士に相談した上で売却を進めてください。
当社でも提携税理士のご紹介が可能です。
【アップルホームからのひとこと】
「売却してから税額を知って後悔した」というお客様を何人も見てきました。
売却を検討し始めた段階でまず税額の試算をすることを強くお勧めします。
注意点②：共有名義の物件は全員の同意が必要
親が亡くなり、兄弟姉妹で不動産を共有相続した場合、売却するには共有者全員の同意が必要です。
よくあるトラブルが「兄は売りたいが、弟は売りたくない」という状況です。
共有者のひとりでも反対すれば、物件全体を売ることができません。
この場合、弟が物件を取得して兄に現金を渡すとする遺産分割協議も可能ですが、
弟は物件の査定を安く見積もってもらいたい、兄は高く見積もってもらいたいという状況に陥ります。
また、共有者の中に連絡が取れない人がいたり、海外在住の方がいたりすると、手続きがさらに複雑になります。
当社では、千葉県のアパート売却において売主様が海外赴任中で住所も海外という案件をサポートした実績があります（一例です）。
相続人の一人が行方不明のケースもありましたが、時間はかかったものの解決しました。
こうした複雑な案件もお気軽にご相談ください。
【対策】
相続発生後は早めに遺産分割協議を行い、共有者間で売却方針を話し合うことが重要です。
2024年4月から相続登記が義務化されましたので、未登記のまま放置することはリスクになります。
注意点③：遠方の相続物件は放置するほど価値が下がる
東京在住で地方に相続物件があるケースでは、「いつか売ろう」と思いながら何年も放置してしまうことがよくあります。
放置することで次のリスクが生じます。
・固定資産税・都市計画税が毎年かかり続ける
・建物が老朽化して資産価値が下がる
・空き家管理不全で行政から「特定空き家」に指定されるリスク
・不法投棄・不審者侵入などのトラブル
特に工場・倉庫・ペンションなどの事業用物件は、使われないまま放置すると雨漏り・腐食が進み、売却価格に大きく影響します。
当社では長野県・静岡県・新潟県・千葉県・茨城県など全国の遠方相続物件の現地調査から売却まで一貫対応しています。
【対策】
相続したらまず「現状の価値と売却にかかる費用・期間」を確認してください。
現地調査だけなら無料で対応しています。
注意点④：相続した工場・倉庫・収益物件は「現状有姿」で売れる
相続した工場・倉庫・収益物件には、入居者・機械・設備・在庫が残ったままになっていることがよくあります。「退去してもらわないと売れない」「まず片付けないと売れない」と思い込んで、売却を先延ばしにしているオーナー様が多くいます。
しかし、入居者がいたり機械・設備が残ったままの「現状有姿」での売却は十分可能です。
むしろ賃料が入ってきている、動力電源・クレーン・設備が揃った状態は、「すでに投資物件として成り立っている」「すぐに使える」として投資家や製造業・物流業の買い手に評価されることがあります。
当社の実例として、埼玉県川口市の工場は「解体して更地にするしかない」とお考えだったオーナー様が、現状有姿のまま希望価格5,200万円の満額で成約しました。
代表が元製造業出身のため、機械・設備の価値を現場目線で正確に判断できることが当社の強みです。
【対策】
「片付けてから売ろう」「完璧にしてから」「空にしてから」と思う前に、現状のままご相談ください。無駄な解体・撤去費用をかける前に価値を確認することをお勧めします。
相続した不動産の売却はアップルホームにご相談ください
相続した不動産の売却は、税金・登記・共有名義・遠方対応など複数の専門知識が必要です。
アップルホームは板橋区を拠点に、一棟アパート・マンション・工場・倉庫・ペンション・事業用地など、さまざまな種別の相続物件売却をサポートしています。
「地元の不動産屋に断られた」「遠方で現地に行けない」「機械が残っていて困っている」「税金のことが心配」
どんなお悩みでも、まずはお気軽にご相談ください。
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