不動産売却時の諸費用は？【板橋区版】
公開日：2025年09月04日
「売ったお金が全部手元に入ると思っていた」
板橋区を中心に一棟アパート・マンションの売却をサポートしてきた私たちのもとには、売却後にこう驚かれるオーナー様が後を絶ちません。
当社が主に扱う7,000万〜2億円の一棟アパート・マンションを売却した場合、諸費用だけで約200万〜600万円かかるのが実態です。さらに譲渡所得税が発生する場合は、それを大幅に上回るケースもあります。
この記事では、板橋区・北区・豊島区エリアでの売却実績をもとに、売却前に必ず把握しておきたい費用の全体像をわかりやすく解説します。
売却時にかかる主な費用5つ
一棟アパート・マンションの売却時には、大きく以下の5つの費用が発生します。
① 仲介手数料
② 登記・住宅ローン関連費用
③ 印紙代
④ 引き渡し前の修繕・クリーニング費用
⑤ 譲渡所得税
それぞれについて、板橋区エリアでよくある売却価格帯（7,000万〜2億円）を例に、具体的な金額をご説明します
① 仲介手数料
仲介手数料は、売買契約が成立した場合のみ発生する費用です。
法律により上限額が定められており、計算式は以下の通りです。
計算式：売却価格 × 3% ＋ 6万円（税別）
【アップルホームからのひとこと】
仲介手数料は「上限額」であり、交渉により減額できる場合もあります。ただし、手数料を大幅に下げた会社が「両手仲介」のために囲い込みをするケースもあります。手数料の安さだけで会社を選ぶのは危険です。当社では手数料の透明性と、物件情報のオープンな公開を徹底しています。
仲介手数料とは
仲介業務で不動産会社に発生する費用のことです。購入希望者の現地案内などの費用も該当します。
ポイント
不動産会社は、仲介手数料以外の料金を請求することはできません。但し、依頼者の特別な依頼で発生した費用（実費）は例外となります。
仲介手数料はいつ払えばいいの？
契約する不動産会社により異なります。「物件引渡しの際に一括で支払う」場合と、「契約時に半分、引渡しの際に残り半分支払う」場合のいずれかが一般的です。また、不動産会社によって受けられるサービスが異なります。
このように、不動産の売却時には、仲介手数料の他にもさまざまな費用がかかり、契約する不動産会社によって受けられるサービスも異なります。大切な不動産だからこそ、売却を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。
売却時の諸費用の他にも、疑問や不安な点があれば遠慮なく当社にご相談ください。当社のスタッフがお客様の立場でご相談にお答えいたします。
② 登記・住宅ローン関連費用
売却時に必要な登記手続きには、司法書士への報酬と登録免許税がかかります。
・抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）
登録免許税：不動産1件につき1,000円
司法書士報酬：1〜3万円程度
・所有権移転登記費用（通常は買主側が負担しますが確認が必要）
【アップルホームからのひとこと】
一棟アパートは「建物1棟＋土地1筆」以上の構成となることが多く、登記費用が戸建てや区分マンションより高くなる傾向があります。事前に司法書士に見積もりを依頼しておくと安心です。
③ 印紙代
売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売却価格によって金額が変わります。
④ 引き渡し前の修繕・クリーニング費用
一棟アパート・マンションはオーナーチェンジでの売却が多いため、居住用物件ほど大規模な修繕は不要なケースがほとんどです。
ただし、以下のような費用が発生することがあります。
・共用部の簡易清掃・クリーニング：3〜10万円程度
・設備の不具合修繕（エントランス・外灯など）：内容による
・境界確認測量費用：15〜30万円程度（境界が不明確な場合）
【アップルホームからのひとこと】
当社の経験では、板橋区・北区エリアの一棟アパートは「売却前に大規模リフォームは不要」なケースがほとんどです。不必要なリフォームをすると費用が売却価格に反映されず損になることも。リフォームの要否は必ず不動産会社に相談してから判断してください。
⑤ 譲渡所得税（最も見落とされやすい大きな費用）
売却益（譲渡所得）が発生した場合、所得税・住民税がかかります。これが諸費用の中で最も金額が大きくなりやすく、事前の把握が非常に重要です。
税率は所有期間によって大きく異なります。
＜計算例：板橋区の一棟アパートを1億円で売却した場合＞
・取得費（購入価格＋諸費用）：7,000万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：330万円
・譲渡所得：1億円 − 7,000万円 − 330万円 ＝ 2,670万円
・所有10年の場合（長期譲渡）：2,670万円 × 20% ＝ 約534万円
【アップルホームからのひとこと】
相続で取得した物件や取得価格が不明な物件では税額が大きく変わります。「取得費加算の特例」など節税につながる制度を活用できる場合もあります。（詳しくは当社コラム『取得費加算制度とは』をご覧ください）。」売却前に税理士への相談を強くお勧めします。当社でも提携税理士をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。
よくある質問
Q. 売却が成立しなかった場合、費用はかかりますか？
A. 仲介手数料は成約した場合のみ発生します。ただし、測量費用などは売却の有無にかかわらず発生することがあります。
Q. 費用はいつ支払うのですか？
A. 仲介手数料は「契約時に半額・引き渡し時に残額」が一般的です。登記費用は引き渡し当日に司法書士に支払います。
Q. 売却益がなければ税金はかかりませんか？
A. 売却益（譲渡所得）がなければ譲渡所得税は発生しません。ただし、確定申告が必要な場合があります。
まとめ
一棟アパート・マンションの売却では、諸費用だけでも売却価格の3〜4%程度かかるのが実態です。
さらに譲渡所得税が加わると、手元に残る金額が想定より大幅に少なくなることもあります。
事前に費用をしっかり把握し、資金計画を立てた上で売却を進めることが成功の第一歩です。
板橋区・北区・豊島区エリアの一棟アパート・マンション売却について、費用の詳細や節税方法も含めてご相談を承っています。
まずはお気軽にお問い合わせください。
